EBH Legal
Advocaatscore: 9.2
24/7 Persoonlijk bereikbaar
Specialisaties in alle rechtsgebieden
Huurrecht & Pachtrecht

Hoge Raad: coronapandemie kan leiden tot huurprijsvermindering

Hoge Raad: coronapandemie kan leiden tot huurprijsvermindering

 

In mijn op 14 september 2021 geplaatste blog schreef ik al over de vier, aan de Hoge Raad gestelde, prejudiciële vragen over een eventueel recht op huurprijsvermindering in verband met coronamaatregelen door de overheid:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW?

  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Inmiddels heeft de Hoge Raad de gestelde prejudiciële vragen beantwoord. De Hoge Raad heeft daarbij aangegeven dat de antwoorden ook betrekking hebben op andere 290-bedrijfsruimten dan alleen horeca (derhalve ook op onder meer winkels) en dat de antwoorden zien op zowel gevallen waarbij sprake is van een algehele sluiting (in tijden van een lockdown) als van een gedeeltelijke sluiting. In dat laatste geval is een zaak bijvoorbeeld wel open maar met beperktere openingstijden (bijvoorbeeld een sluiting om 17.00 uur), waardoor het gehuurde in een geringere mate door een huurder kan worden geëxploiteerd.

Het antwoord van de Hoge Raad op de eerste twee vragen is kort, waarbij het antwoord door de Hoge Raad mede is betrokken op de sluiting van andere 290-bedrijfsruimten dan alleen horeca: een verplichte sluiting van een 290-bedrijfsruimte als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie is niet aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De Hoge Raad baseert dit op de wetsgeschiedenis van dit artikel.

Op de derde en vierde prejudiciële vraag heeft de Hoge Raad echter als volgt geantwoord. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6: 258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen middels een vermindering van de huurprijs. Dit recht op huurprijsvermindering bestaat ook in gevallen waarin dit in de huurovereenkomst is uitgesloten.

Het exacte bedrag aan huurkorting kan vervolgens worden berekend aan de hand van de door de Hoge Raad uitgewerkte vastelastenmethode. De Hoge Raad vindt dat het nadeel in beginsel gelijkelijk verdeeld moet worden tussen de verhuurder en de huurder, maar de redelijkheid en billijkheid kunnen wel een afwijking van dit uitgangspunt met zich medebrengen.

Het bedrag aan huurkorting wordt bij de vastelastenmethode berekend aan de hand van de formule: overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend x percentage omzetvermindering x 50%.

De Hoge Raad heeft deze berekeningsmethode vervolgens middels een concreet voorbeeld uitgewerkt en verduidelijkt:

In dit voorbeeld wordt uitgegaan van de volgende fictieve bedragen per huurtermijn:

een huurprijs € 4.500, vaste lasten € 25.000, de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet (de gebruikelijke omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie) € 100.000. De berekening is dan als volgt.

  1. Er wordt eerst berekend welk percentage van de vaste lasten gemoeid is met de betaling van de overeengekomen huurprijs: 100% x (€4.500 : €25.000) = 18%.

  2. Vervolgens wordt dat percentage van de TVL (18% x € 10.000 = € 1.800) in mindering gebracht op de huurprijs: € 4.500 - € 1.800 = € 2.700.

  3. Daarna wordt het percentage aan omzetdaling berekend: 100% - (100% x (€20.000 : €100.000)) = 80%.

  4. Het nadeel wordt ten slotte gelijkelijk verdeeld (50%).

Een en ander resulteert dan in de navolgende huurprijsvermindering: (€4.500 – €1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve in dit voorbeeld een huurkorting van 24%. De te betalen huurprijs wordt in dit voorbeeld € 4.500 - € 1.080 = € 3.420, zijnde dus 76% van de overeengekomen huurprijs.

Er werd al lang uitgezien naar een door de Hoge Raad uitgezette lijn en middels de antwoorden op de gestelde prejudiciële vragen, de zogenoemde vastelastenmethode en de daarop gebaseerde formule heeft de Hoge Raad nu dus een concreet handvat aangereikt hoe dit soort kwesties kunnen worden opgelost.

Voor vragen of meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. Hans Kleingeld (kleingeld@ebhlegal.nl). De inhoud van deze blog is algemeen van aard en hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.

 

Wilt u meer weten over dit onderwerp? We helpen u graag

Gepubliceerd op 30 Dec '21
Huurrecht & Pachtrecht Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten Door mr. J.J.Y. Kleingeld

  De minister van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aede...

Huurrecht & Pachtrecht Wet doorstroming huurmarkt: te late kennisgeving aan huurder fataal? Door mr. J.J.Y. Kleingeld

Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. Deze Wet heeft het mogelijk ge...

Huurrecht & Pachtrecht Hoge Raad: coronapandemie kan leiden tot huurprijsvermindering Door mr. J.J.Y. Kleingeld

  In mijn op 14 september 2021 geplaatste blog schreef ik al over de vier, aan de Hoge Raad...

Neem contact op