EBH Legal
Advocaatscore: 9,2
24/7 Persoonlijk bereikbaar
Specialisaties in alle rechtsgebieden
Huurrecht & Pachtrecht

Geringe tegenprestatie: huur of niet?

Geringe tegenprestatie: huur of niet?

In artikel 7: 201 BW wordt een huurovereenkomst gedefinieerd als “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”.

Maar is er ook sprake van een huurovereenkomst als de tegenprestatie zeer gering is?

Deze vraag was aan de orde in een kwestie, waarin de Hoge Raad op 23 juni 2017 arrest heeft gewezen.

In geschil was of een stichting belastingplichtig is voor de verhuurderheffing of niet. Belastingplichtig voor de verhuurderheffing is de natuurlijke persoon, de rechtspersoon of de groep die bij aanvang van een kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan 10 huurwoningen. Als huurwoning wordt - kort gezegd - aangemerkt de in Nederland gelegen, voor verhuur bestemde, woning.

De stichting stelt 45 kleine hofwoningen tegen een geringe maandelijkse vergoeding ter beschikking aan vrouwen. De gemiddelde bijdrage van de bewoonsters is
€ 50,00 per maand en deze bijdrage wordt jaarlijks niet geïndexeerd of verhoogd. De hoogte van de bijdrage hangt onder meer af van de grootte en locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen alsmede het inkomen van de bewoonster. De stichting besteedt de gehele opbrengst van de bijdragen van de bewoonsters aan het onderhoud van het groen in het hofje. Bij het in gebruik geven van een woning dient de aanstaande bewoonster het bewonersreglement te ondertekenen, waarin onder meer is opgenomen dat de woning door de bewoonster daadwerkelijk zelfstandig en als hoofdverblijf bewoond dient te worden.

Aan de stichting is de verhuurderheffing opgelegd, maar de stichting vindt dat niet terecht, stellende dat er volgens de stichting, gelet op de geringe bijdragen die de bewoonsters maandelijks voldoen, geen sprake is van een tegenprestatie en dat er daarom geen sprake is van huurwoningen in de zin van de Wet verhuurderheffing (Wvh).

De Hoge Raad heeft op 23 juni 2017 echter anders geoordeeld. Allereerst overweegt de Hoge Raad dat het Gerechtshof (in hoger beroep) - bij de beoordeling van de vraag of er in het onderhavige geval sprake is van huurwoningen in de zin van de Wvh - terecht aansluiting heeft gezocht bij het huurbegrip van artikel 7: 201 BW. De Hoge Raad bekrachtigt vervolgens het oordeel van het Gerechtshof dat de door de bewoonsters verschuldigde maandelijkse bijdragen niet van elke reële betekenis zijn ontbloot, terwijl de hoogte van de bijdragen verband houdt met het woongenot dat de bewoonsters ontlenen aan de aan hen in gebruik gegeven woningen.

Tevens is de Hoge Raad met het Gerechtshof van oordeel dat betekenis moet worden toegekend aan de omstandigheid dat de bewoonsters zich hebben verplicht de in gebruik gegeven woningen zelfstandig en als hoofdverblijf te blijven bewonen.

Het feit dat de maandelijkse bijdrage veel lager is dan de kosten die de stichting maakt voor de instandhouding en de exploitatie van de betreffende woning, dat bij het vaststellen van de maandelijkse bijdrage rekening is gehouden met de inkomens- en vermogenspositie van de betreffende bewoonster en dat de maandelijkse bijdrage vast is en niet wordt geïndexeerd, leidt volgens de Hoge Raad niet tot een ander oordeel. Het rechtstreekse verband tussen de maandelijkse bijdrage en het ter beschikking stellen van de woning wordt daardoor volgens de Hoge Raad niet doorbroken en dat maakt dat ook de geringe bijdrage van de bewoonsters moet worden gekwalificeerd als tegenprestatie in de zin van artikel 7: 201 BW. Dit leidt tot het oordeel dat er in het betreffende geval dus sprake is van huurwoningen in de zin van de Wvh en dat de stichting dus terecht is aangeslagen voor de verhuurderheffing.

Uit dit arrest blijkt dus dat ook een zeer geringe, voor de verhuurder niet kostendekkende, bijdrage van een bewoonster kwalificeert als tegenprestatie in de zin van het huurbegrip van artikel 7: 201 BW.

Voor vragen of meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Hans Kleingeld. De inhoud van deze blog is algemeen van aard en hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.

Gepubliceerd op 21 Sep '17
Huurrecht & Pachtrecht Pachtovereenkomst: goedkeuring grondkamer vereist ! Door mr. J.J.Y. Kleingeld

  Wat is een pachtovereenkomst? Een pachtovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene...

Huurrecht & Pachtrecht Schade verhuurder na rechtmatige politie-inval Door mr. J.J.Y. Kleingeld

Recent heeft de Hoge Raad zich wederom uitgelaten over de vraag of de Staat aansprakelijk is jegens...

Huurrecht & Pachtrecht De verhuiskostenvergoeding bij renovatie huurwoning Door mr. J.J.Y. Kleingeld

Recentelijk heeft de Hoge Raad in een zogenaamde prejudiciële procedure enkele voorgelegde prej...

Neem contact op