EBH Legal
Advocaatscore: 9,2
24/7 Persoonlijk bereikbaar
Specialisaties in alle rechtsgebieden
Huurrecht & Pachtrecht

Exploitatieverplichting huurder of toch niet?

Exploitatieverplichting huurder of toch niet?

In september 2019 heeft Hudson’s Bay Company (HBC) naar buiten gebracht dat zij aanzienlijke operationele verliezen lijdt op de exploitatie van haar winkels in Nederland, die volgens de Hudson’s Bay formule werken en dat HBC zich om deze reden met ingang van 1 januari 2020 van de Nederlandse markt wil terugtrekken. In dat licht heeft HBC aangekondigd al haar winkels in Nederland uiterlijk per 31 december 2019 te zullen sluiten. 

Deze aankondiging heeft vervolgens geleid tot verschillende door verhuurders van HBC opgestarte rechtszaken, waarbij onder meer is gevorderd HBC te veroordelen om overeengekomen exploitatieverplichtingen ook na 31 december 2019 te blijven nakomen. 

De kantonrechter in Den Haag diende recentelijk in kort geding te oordelen over het voornemen van HBC om de exploitatie van de Hudson’s Bay winkels in Den Haag en Maastricht te laten eindigen op 31 december 2019. In de huurovereenkomsten met betrekking tot deze gehuurde winkelruimtes was echter het navolgende opgenomen:
 
“Partijen komen overeen dat, gedurende de eerste vijf jaar na ingangsdatum huurbetaling, huurder gehouden is daadwerkelijk en onafgebroken haar bedrijf in het gehuurde te exploiteren als een warenhuis van Hudson’s Bay kwaliteit. Na het verstrijken van deze initiële vijf jaarsperiode is huurder niet gehouden daadwerkelijk en onafgebroken haar bedrijf in het gehuurde te exploiteren. In dat geval is huurder bevoegd om op ieder moment de exploitatie te staken en het warenhuis te sluiten. Huurder is echter in dat geval gehouden de huurprijs tot aan het einde van de toepasselijke huurperiode te voldoen”. 

De duur van de ‘Haagse’ huurovereenkomst was 20 jaren en deze huurovereenkomst was ingegaan met ingang van 1 augustus 2017. De duur van de ‘Maastrichtse’ huurovereenkomst was eveneens 20 jaren en deze huurovereenkomst was ingegaan met ingang van 1 april 2017. In beide gevallen was de afgesproken eerste vijf jaarsperiode, waarin HBC contractueel gehouden was in de gehuurde winkelruimtes daadwerkelijk een warenhuis van Hudson’s Bay kwaliteit te exploiteren, derhalve nog niet verstreken. 

Als uitgangspunt neemt de kantonrechter dat de exploitatieverplichting in overduidelijke bewoordingen in beide huurovereenkomsten is opgenomen en dat de beide verhuurders HBC in beginsel aan deze afgesproken exploitatieverplichting kunnen houden. 

De kantonrechter overweegt vervolgens echter dat de verhuurders geen financieel risico lopen met betrekking tot de doorbetaling van de huurpenningen, omdat de moedermaatschappij van HBC, een Canadese beursgenoteerde onderneming, de doorbetaling van de huurpenningen gedurende de eerste tien jaar van de looptijd van de huurovereenkomsten heeft gegarandeerd. 

De kantonrechter merkt vervolgens op dat de verhuurders, ook indien HBC de overeengekomen exploitatieverplichting wel correct zal nakomen tot medio 2022, daarna eveneens met leegstand geconfronteerd zouden kunnen worden, terwijl de huurovereenkomsten wel doorlopen en zij nog steeds huurinkomsten genieten. De vraag volgens de kantonrechter is dan ook in hoeverre een eerdere leegstand (per 1 januari 2020) zich verhoudt tot een leegstand per medio 2022, mede in het licht van het feit dat ook de verhuurders hebben erkend dat het openhouden van de winkels van HBC tot aanzienlijke verliezen zal lijden, terwijl het financiële risico van de verhuurders - gelet op de afgegeven garantie door de moedermaatschappij van HBC - beperkt is. 

HBC heeft in de procedure benadrukt dat, indien zij gedwongen zou worden de winkels tot medio 2022 open te houden, de ‘orderly wind-down’ (ordelijke afwikkeling) op losse schroeven kan komen te staan, omdat dan niet ondenkbaar is dat de moedermaatschappij haar toegezegde financiële steun om de orderly wind-down te kunnen financieren zal intrekken, met een mogelijk faillissement van HBC tot gevolg. Een belangrijk onderdeel van de orderly wind-down is het sociaal plan dat HBC met de ondernemingsraad is overeengekomen en dat voorziet in een bepaalde afvloeiingsregeling voor de werknemers van HBC, die na 1 januari 2020 allemaal hun baan verliezen. HBC beschikt zelf over onvoldoende middelen om het sociaal plan te kunnen nakomen en is voor de nakoming afhankelijk van de steun van haar moedermaatschappij. In verband hiermee heeft HBC gesteld dat - in de afweging van wederzijdse belangen - de belangen van de verhuurders zouden moeten wijken voor de belangen van de overige stakeholders van HBC (werknemers, leveranciers en andere crediteuren) en dat het in strijd met de beginselen van redelijkheid en billijkheid moet worden geacht om HBC onder de gegeven omstandigheden aan de overeengekomen exploitatieverplichting te houden. 

De kantonrechter gaat hierin mee en komt tot het oordeel dat het bij wijze van een voorlopige voorziening niet verantwoord is de vordering van de verhuurders (om HBC te verplichten tot het voortzetten van de exploitatie) toe te wijzen. De kantonrechter laat hierbij meewegen dat tussen partijen onbetwist is dat een gedwongen voortzetting van de exploitatie voor HBC grote negatieve financiële gevolgen zal hebben. 

Het gerechtshof Amsterdam is recentelijk in een vergelijkbaar geval in een hoger beroep-procedure tegen een kort geding-vonnis van de kantonrechter te Amsterdam echter tot een ander oordeel gekomen en is van mening dat HBC in dat geval wel aan de afgesproken exploitatieverplichting kan worden gehouden. 

Het gerechtshof overwoog dat in dat geval onbetwist was gebleven dat die betreffende winkel van HBC een belangrijke functie heeft in het betreffende winkelcentrum en dat sluiting van de winkel van HBC verstrekkende gevolgen kan hebben, ook voor de andere winkels in het winkelcentrum en de daaraan verbonden werkgelegenheid. 

Voorts overwoog het gerechtshof dat van een feitelijke onmogelijkheid om de exploitatie na 1 januari 2020 voort te zetten niet was gebleken en dat tevens niet aannemelijk was geworden dat en waarom de Canadese moedermaatschappij niet in staat en bereid is de kosten van nakoming van HBC’s exploitatieverplichting te dragen en evenmin welke inspanning HBC in dit verband had geleverd. Volgens het gerechtshof kan hieraan niet afdoen dat een veroordeling tot het voortzetten van de exploitatie van de winkel de door HBC voorgenomen orderly wind-down zou kunnen doorkruizen, waarbij tevens nog is opgemerkt dat in de visie van het gerechtshof van een orderly wind-down sowieso niet gesproken kan worden, indien daarbij geen rekening wordt gehouden met een door HBC overeengekomen exploitatieverplichting en de verhuurder daarover niet ordentelijk is geïnformeerd (zoals in elk geval in het “Amsterdamse” geval blijkbaar het geval was geweest). Door HBC was geen redelijke verklaring gegeven voor de omstandigheid dat HBC met andere schuldeisers wel tot afspraken is gekomen maar met de betreffende verhuurder niet en dat daartoe zelfs geen poging is ondernomen. 

Daarnaast heeft het gerechtshof nog overwogen dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de door de moedermaatschappij toegezegde financiering van de orderly wind-down daadwerkelijk komt te vervallen, indien HBC aan haar exploitatieverplichting zal worden gehouden en tevens dat - indien HBC uit haar exploitatieverplichting zou willen worden ontheven - van haar in elk geval een uiterste inspanning mag worden verwacht om een andere huurder of een onderhuurder te vinden en dat van zulke inspanningen in die procedure eveneens niets was gebleken. 

In de hoger beroepsprocedure bij het gerechtshof Amsterdam werd HBC derhalve wel aan de overeengekomen exploitatieverplichting gehouden, waar de kantonrechter in Den Haag in een vergelijkbaar geval dus tot een tegenovergestelde beslissing is gekomen. 

Voor vragen of meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. Hans Kleingeld kleingeld@ebhlegal.nl. De inhoud van deze blog is algemeen van aard en hieraan kunnen op geen enkele wijze rechten worden ontleend.   
 

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Wij helpen u graag !

Gepubliceerd op 20 Dec '19
Huurrecht & Pachtrecht Pachtovereenkomst: goedkeuring grondkamer vereist ! Door mr. J.J.Y. Kleingeld

  Wat is een pachtovereenkomst? Een pachtovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene...

Huurrecht & Pachtrecht Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten Door mr. J.J.Y. Kleingeld

  De minister van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aede...

Huurrecht & Pachtrecht Wet doorstroming huurmarkt: te late kennisgeving aan huurder fataal? Door mr. J.J.Y. Kleingeld

Per 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking getreden. Deze Wet heeft het mogelijk ge...

Neem contact op