EBH Legal
Advocaatscore: 9,2
24/7 Persoonlijk bereikbaar
Specialisaties in alle rechtsgebieden
Huurrecht & Pachtrecht

De verhuiskostenvergoeding bij renovatie huurwoning

De verhuiskostenvergoeding bij renovatie huurwoning

Recentelijk heeft de Hoge Raad in een zogenaamde prejudiciële procedure enkele voorgelegde prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding bij renovatie van een huurwoning. Middels een prejudiciële procedure kan een rechter in het kader van een aanhangige procedure een of meerdere rechtsvragen voorleggen aan de Hoge Raad betreffende de uitleg van een rechtsregel.

De voorgelegde vragen zagen op de verhuiskostenregeling, zoals opgenomen in artikel 7: 220  leden 5-7 BW.

De wetgever heeft in dit artikel een onderscheid gemaakt tussen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. 

Het begrip dringende werkzaamheden in artikel 7: 220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten, schade of nadeel zouden kunnen leiden. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding. 

In artikel 7: 220 lid 2 BW wordt bepaald dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid, dat renovatie in de hierbedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Renovatie is derhalve steeds gericht op een toename van het huurgenot waar dat bij dringende werkzaamheden niet altijd het geval behoeft te zijn. 

Indien een (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk is in verband met voorgenomen renovatiewerkzaamheden, dient een verhuurder op grond van het bepaalde in artikel 7:220 lid 5 BW bij te dragen in de kosten, die de verhuizing voor de huurder met zich medebrengt. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor huurders van zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen wordt jaarlijks bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en bedraagt thans minimaal € 5.892,00. Deze regeling geldt zowel bij renovatie waarbij de huurovereenkomst doorloopt als bij renovatie of sloop waarbij de huurovereenkomst eindigt.

Ten aanzien van deze verhuiskostenregeling zijn aan de Hoge Raad enkele prejudiciële vragen ter beantwoording voorgelegd. 

Allereerst heeft de Hoge Raad bepaald dat het voor de aanspraak op de verhuiskostenvergoeding niet uitmaakt of de huurder zelf heeft verzocht om de renovatie dan wel dat het initiatief daartoe is uitgegaan van de verhuurder. 

Voorts heeft de Hoge Raad ook nog eens benadrukt dat de verhuiskostenvergoeding alleen aan de orde is bij een noodzaak tot (tijdelijke) verhuizing ten gevolge van renovatiewerkzaamheden en derhalve niet ten gevolge van dringende werkzaamheden. Het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden blijft in deze derhalve relevant. 

Indien er sprake is van een combinatie van dringende werkzaamheden en van renovatiewerkzaamheden, is de verhuiskostenvergoeding volgens de Hoge Raad slechts verschuldigd, indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden het – op zichzelf beschouwd en is ongeacht de overige werkzaamheden – noodzakelijk maken dat de huurder (tijdelijk) verhuist. 

De meest in het oog springende beslissing van de Hoge Raad betreft echter de vaststelling dat de verhuiskostenregeling in artikel 7: 220 BW van dwingend recht is en dat de huurder en verhuurder daarvan niet kunnen afwijken. Voor deze beslissing werd juist aangenomen dat het voor de huurder wel mogelijk was om afstand te doen van de verhuiskostenvergoeding. In artikel 7: 242 BW wordt namelijk bepaald van welke bepalingen bij verhuur van woonruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken en daar wordt artikel 7: 220 BW niet genoemd. Ondermeer uit de parlementaire geschiedenis en uit de totstandkoming van artikel 7: 220 leden 5-7 BW alsmede de daaraan ten grondslag liggende beweegredenen heeft de Hoge Raad echter afgeleid dat de verhuiskostenregeling toch van dwingendrechtelijke aard is.

Afwachten is thans tot welke gevolgen dit arrest van de Hoge Raad in de praktijk zal leiden. Mogelijk zal dit gaan leiden tot terughoudendheid bij verhuurders met betrekking tot het overgaan tot renovatie en voorts zullen huurders van reeds gerenoveerde woningen mogelijk alsnog een claim tot betaling van een verhuiskostenvergoeding bij hun verhuurders gaan neerleggen. 

Heeft u vragen over de inhoud van deze blog, neem dan contact op met mr. J.J.Y. Kleingeld. 
De inhoud van deze blog is algemeen van aard en hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. 


 

Gepubliceerd op 26 Feb '17
Huurrecht & Pachtrecht Wet Doorstroming Huurmarkt per 1 juli 2016 ingevoerd Door mr. J.J.Y. Kleingeld

Per 1 juli 2016 treedt de Wet Doorstroming Huurmarkt in werking. De invoering van deze Wet brengt en...

Huurrecht & Pachtrecht Pachtovereenkomst: goedkeuring grondkamer vereist ! Door mr. J.J.Y. Kleingeld

  Wat is een pachtovereenkomst? Een pachtovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene...

Huurrecht & Pachtrecht Pachtovereenkomst opzeggen? Door mr. J.J.Y. Kleingeld

Pacht is een overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt een onroerende zaak of...

Neem contact op