EBH Legal
Advocaatscore: 9,2
24/7 Persoonlijk bereikbaar
Specialisaties in alle rechtsgebieden
Huurrecht & Pachtrecht

Coronacrisis en huurprijsvermindering: huidige stand van zaken

Coronacrisis en huurprijsvermindering: huidige stand van zaken

 

Thans wordt er in de lagere rechtspraak op verschillende manieren omgegaan met de vraag of een als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting moet leiden tot een huurprijsvermindering en zo ja, tot welke huurprijsvermindering.

Een kantonrechter van de Rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond heeft hierover inmiddels de navolgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW?

  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Afgewacht moet worden hoe de Hoge Raad deze prejudiciële vragen zal gaan beantwoorden. Ongetwijfeld zal er dan voor verhuurders en huurders, die een dergelijke zaak thans aan de hand hebben, meer duidelijkheid komen over hun positie daarin.

Maar op welke wijze wordt er tot nu toe in de lagere rechtspraak beslist in dit soort kwesties?

Er zijn recentelijk meerdere uitspraken gedaan, waarbij een formule is gehanteerd, die in de jurisprudentie inmiddels bekend staat als de “Amsterdamse methode”. Die formule komt erop neer dat een huurprijsvermindering wordt bepaald aan de hand van de formule: de huurprijs x het percentage corona-omzetdaling x 50% en waarbij de door de huurder ontvangen T(egemoetkoming)V(aste)L(asten)-vergoeding wordt opgeteld bij de corona-omzet. De op deze wijze gecorrigeerde corona-omzet wordt vervolgens vergeleken met de gerealiseerde omzet in de vergelijkbare periode voor de corona-uitbraak en dat leidt tot een percentage corona-omzetdaling. Vervolgens wordt de huurprijs met de helft van dit percentage verminderd.

Recentelijk is door een kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam echter een nuance aangebracht op deze Amsterdamse methode. Ook de Rotterdamse kantonrechter hanteerde de Amsterdamse formule maar telde bij de corona-omzet vervolgens niet alleen de door de huurder ontvangen TVL-vergoeding maar ook de door de huurder ontvangen N(oodmaatregel)O(verbrugging)W(erkgelegenheid)-vergoeding op. Dit leidde in dat geval tot een lager percentage corona-omzetdaling en derhalve ook tot een lagere huurprijsvermindering.

En dan is er nog een geheel andere methodiek, die voor het eerst door de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede is toegepast.

De Enschedese kantonrechter heeft de door de huurder ontvangen TVL-vergoeding namelijk bij de hoogte van de huur in plaats van bij de hoogte van de omzet betrokken en heeft geredeneerd dat er bij een 100% TVL-vergoeding geen sprake meer is van “tussen partijen te verdelen pijn”, waardoor een huurprijsvermindering volgens die kantonrechter in dat geval niet aan de orde was. Bij een TVL-vergoeding van 85% is er volgens die kantonrechter sprake van 15% als de “tussen partijen te verdelen pijn”. In dat geval hanteerde de kantonrechter de formule: omzetverlies: 2 x 15% huur. Zeer recent heeft een kantonrechter van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen eenzelfde methodiek gehanteerd, waarbij de ontvangen TVL-vergoeding dus bij de hoogte van de huur en niet bij de hoogte van de omzet is betrokken.

Het is thans afwachten hoe de Hoge Raad zal omgaan met de vraag of een als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting moet leiden tot een huurprijsvermindering en zo ja, tot welke huurprijsvermindering.

Voor vragen of meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. Hans Kleingeld (kleingeld@ebhlegal.nl). De inhoud van deze blog is algemeen van aard en hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.

 

Wilt u meer weten over dit onderwerp? We helpen u graag

Gepubliceerd op 14 Sep '21
Huurrecht & Pachtrecht Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten Door mr. J.J.Y. Kleingeld

  De minister van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aede...

Huurrecht & Pachtrecht De verhuiskostenvergoeding bij renovatie huurwoning Door mr. J.J.Y. Kleingeld

Recentelijk heeft de Hoge Raad in een zogenaamde prejudiciële procedure enkele voorgelegde prej...

Huurrecht & Pachtrecht Coronacrisis en huurprijsvermindering: huidige stand van zaken Door mr. J.J.Y. Kleingeld

  Thans wordt er in de lagere rechtspraak op verschillende manieren omgegaan met de vraag of...

Neem contact op