EBH Legal
Advocaatscore: 9,2
24/7 Persoonlijk bereikbaar
Specialisaties in alle rechtsgebieden
Vastgoed & Bouwrecht

Verjaring grond: een ‘update’ van de rechtspraak

Verjaring grond: een ‘update’ van de rechtspraak

 

Zoals in vorige bijdragen besproken is het sinds de uitspraak van de Hoge Raad in 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309), mogelijk om door verjaring verloren grond of eigendommen terug te vorderen op grond van onrechtmatige daad. Sindsdien zijn er een aantal interessante uitspraken gepubliceerd die op deze leer voortborduren.

De Hoge Raad heeft overwogen dat de actie uit onrechtmatige daad wel kan worden ingesteld tegen de huidige bezitter die eigenaar is geworden door verjaring, mits die bezitter ook de oorspronkelijke partij is die de grond of de eigendommen destijds heeft ‘ingepikt’ (de ‘occupant’):

“In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat de rechter, indien de gedepossedeerde dat vordert en de occupant nog steeds eigenaar is, op de voet van art. 6:103 BW de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.”

Vordering tegen bezitter te kwader trouw

Eerst een geval waarin een vordering tot teruglevering van verjaarde grond (schadevergoeding in ‘natura’) werd toegewezen. De ‘occupanten’ in dit geval hadden de strook gemeentegrond al in 1984 in bezit genomen, en waren nog steeds eigenaar. Er kon dus (nog) een vordering tot teruglevering tegen hen ingesteld worden. Indien zij hun eigendom, inclusief verjaarde grond, aan een ander zouden hebben overgedragen, zou een dergelijke vordering, aldus de Hoge Raad, niet mogelijk geweest zijn, tenzij de verjaring op het moment van die overdracht nog niet voltooid zou zijn. In dat laatste geval voltooit immers de nieuwe eigenaar de verjaring, en kunnen zij worden gezien als de occupant.

Overigens had de Rechtbank Noord-Holland een vordering tot teruglevering juist áfgewezen in de bodemprocedure (ECLI:NL:RBNHO:2018:512). Het Gerechtshof Amsterdam dacht daar anders over, in haar arrest van 30 juli 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2817):

“O 3.7: Zoals de Hoge Raad heeft overwogen, ligt het ook in de onderhavige zaak voor de hand dat [geïntimeerden] , overeenkomstig de vordering van de gemeente, worden veroordeeld de door hen wederrechtelijk in bezit genomen strook grond aan de gemeente over te dragen. Dit acht het hof een passende wijze van schadevergoeding. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerden] hebben gesteld dat schadevergoeding in geld de hoofdregel is en dat zij – kennelijk – daaraan de voorkeur geven. Een belangenafweging is niet aan de orde.”

Belangenafweging

Opvallend aan deze uitspraak is dat het Hof geen belangenafweging toepast bij de keuze tussen schadevergoeding in natura of schadevergoeding in geld. De bezitters van de verjaarde grond hadden namelijk gepleit voor schadevergoeding in geld, mochten zij veroordeeld worden op grond van onrechtmatige daad. Logisch, aangezien de meterprijs voor gemeentegroen waarschijnlijk niet hoog zal zijn, en dan zouden zij alsnog de grond voor weinig geld hebben kunnen verwerven. Het Hof oordeelt – kortweg – dat zij schadevergoeding in de vorm van teruglevering een ‘passende wijze van schadevergoeding’ acht. Wellicht hield dit oordeel verband met het feit dat de gemeente in dit geval al bereid was om een deel van de grond te verkopen aan omwonenden, maar een deel ook niet. En dat laatste deel werd juist teruggevorderd.

Die belangenafweging past de Rechtbank Rotterdam overigens wel toe, in haar uitspraak van 19 juli 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:9336):

“O. 5.6: De gemeente heeft niet onderbouwd om welke reden de vergoeding van de schade door het leveren van de strook grond aan de gemeente de voorkeur geniet boven de vergoeding van de schade door geld. De gemeente heeft weliswaar gesteld dat zij een einde wil maken aan de onrechtvaardige situatie waarbij sommige mensen wel betalen voor de grond en anderen niet, maar deze ongelijkheid kan ook door een schadevergoeding in geld worden gecompenseerd. Verder heeft de gemeente gesteld dat zij de gemeentegrond weer kan aanwenden in het algemeen belang, te weten als gemeentelijke groenvoorziening. Nu [gedaagden] de strook grond hebben onderhouden en dit geen problemen heeft opgeleverd, valt niet zonder nadere onderbouwing (die ontbreekt) in te zien dat het belang van de gemeente zwaarder moet wegen dan de belangen van [gedaagden] Het primair gevorderde, de schadevergoeding in de vorm van de teruggave van de strook grond, zal worden afgewezen.”

Door de Rechtbank wordt wel overwogen, en dat is met name het belang van deze uitspraak, dat de Hoge Raad in 2017 heeft geoordeeld dat degene die zijn eigendom door verjaring heeft verloren, schadevergoeding kán vorderen op grond van onrechtmatige daad. En dat dat dus geld kan zijn (geld = de hoofdregel bij onrechtmatige daad), maar ook teruglevering. Waarschijnlijk speelde bij afwijzing van de teruglevering ook een rol dat de gemeente niet heel duidelijk had onderbouwd waarom teruglevering noodzakelijk was, en dat er subsidiair al werd geanticipeerd op schadevergoeding in geld. Hetgeen uiteindelijk ook werd toegewezen door de Rechtbank.

Verjaring van de vordering tot teruglevering

De Hoge Raad overweegt in 2017 ook nog dat de vordering tot teruglevering zelf óók kan verjaren. Er geldt een verjaringstermijn van 5 jaar.

“O. 3.7.4 (b): De zojuist bedoelde vordering is onderworpen aan verjaring op de voet van art. 3:310 lid

1 BW. Voor zover de schade waarvan de benadeelde vergoeding wenst, bestaat in het

verlies van zijn eigendom, neemt de vijfjarige verjaringstermijn ingevolge die bepaling een

aanvang op het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies (en met de

daarvoor aansprakelijke persoon), en is de verjaring in elk geval voltooid twintig jaar na de

voltooiing van de verjaring van art. 3:314 lid 2 BW, zijnde de gebeurtenis waardoor de

schade – het verlies van de eigendom – is veroorzaakt, alles onverminderd eventuele

stuiting van die verjaring.”

In een uitspraak van de Rechtbank Limburg wordt hierover het volgende overwogen:

“O. 4.8. De verjaringstermijn voor een vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad, op de wijze zoals in deze zaak vormgegeven, begint te lopen op het moment dat het eigendomsverlies plaatsvindt en de gelaedeerde met dat eigendomsverlies bekend is. Dat is in dit geval ten vroegste het moment van de verkrijgende verjaring, ingetreden na voltooiing van een termijn van twintig jaar na aanvang van het bezit.”

Het is dus wellicht een open deur, maar pas op het moment van voltooiing van de verjaring, ontstaat er schade aan de zijde van de (voormalige) eigenaar van de grond. En ook pas op dat moment begint een nieuwe verjaringstermijn, van 5 jaar, te lopen, welke geldt voor vorderingen op grond van onrechtmatige daad. Let wel: die verjaringstermijn kan weer tussentijds gestuit worden, door ondubbelzinnig aanspraak te maken op schadevergoeding of teruglevering op grond van onrechtmatige daad.

Pas op: de verjaringstermijn van 5 jaar begint wellicht ook pas later, indien het niet duidelijk is dat er eigendomsverlies heeft plaatsgevonden. De Rechtbank gebruikt de aanduiding: ‘ten vroegste op het moment van verkrijgende verjaring’. 

Toch schadevergoeding in geld?

Tenslotte overweegt de Rechtbank Limburg, in de lijn van de uitspraak van de Hoge Raad dat:

“O. 4.8. Daarbij geldt dat een schadevergoeding in natura, strekkende tot teruglevering van het goed, alleen voor toewijzing in aanmerking komt indien de laedens het goed nog steeds in eigendom heeft.”

Hiermee lijkt de deur wel geopend te kunnen worden voor een schadevergoeding in geld, op grond van onrechtmatige daad, tegen de eigenaar van de verjaarde grond, die die grond niet zelf in bezit genomen heeft. Daarbij speelt de kennis die die eigenaar had over de status van de verjaarde grond, ten tijde van de overdracht hiervan, waarschijnlijk een beslissende rol.

Verjaringsperikelen of vragen? Bel of mail Mr. Jitse Postma, EBH Legal advocaten, postma@ebhlegal.nl

 

Wilt u meer weten over dit onderwerp? We helpen u graag

Gepubliceerd op 5 Nov '20
Vastgoed & Bouwrecht Door verjaring grond verkrijgen: verleden tijd? Door mr. J. Postma

Landjepik werd in het verleden ‘beloond’ met het verkrijgen van de eigendom van de grond...

Vastgoed & Bouwrecht Koop en verkoop woning: schriftelijk? Door mr. J. Postma

Stel: u wilt uw woning verkopen en in het plaatselijke café bereikt u – onder het genot...

Aansprakelijkheid & Contracten Einde aannemingsovereenkomst… ontbinden, opzeggen of afrekenen? Door mr. J. Postma

  U bent uw aannemer zat. Afspraken worden niet nagekomen, men komt en gaat wanneer het hen...

Neem contact op