Financieringsvoorbehoud: Eén afwijzing van financiering volstaat

Stel: u gaat een woning kopen nu de economische vooruitzichten beter zijn én omdat de woningmarktprijzen nog aantrekkelijk zijn, in die zin dat deze nog niet op het niveau zijn gekomen van voor de economische crisis. En de hypotheekrente is historisch laag, dus alle seinen staan op groen.

U zult de koopprijs hoogstwaarschijnlijk niet uit eigen middelen kunnen voldoen, en heeft dus een hypothecaire geldlening  nodig. Ondanks alle groene seinen staat vooraf zeker niet vast dat zo’n financieringsverzoek zal slagen. Aan de hand van uw inkomsten en uitgaven beoordeelt de bank of u de rente, en tegenwoordig ook aflossing kunt voldoen. Ook wordt tegenwoordig vaker door de bank als voorwaarde gesteld dat er eigen geld ingebracht dient te worden. Komt u niet door de ballotage bij de bank dan wordt uw financieringsaanvraag afgewezen. Uiteraard heeft u, in overleg met uw hypotheekadviseur, makelaar of andere adviseur, gekozen voor het opnemen van een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst.

Stel: u ontvangt een afwijzing van de bank. Een veel voorkomende discussie tussen verkoper en koper, met ook veel procedures en uitspraken van rechters tot gevolg, betrof de vraag of een koper kan volstaan met één afwijzing. De heersende leer, in jurisprudentie en literatuur, was dat een afwijzing onvoldoende was om het voorbehoud van financiering terecht te kunnen inroepen. Voor diegenen die gebruik maakten van het NVM-model koopovereenkomst woning volgde dat al uit de tekst van het standaard voorbehoud financiering en de toelichting daarop. Een koper diende zich voldoende in te spannen om een financiering te verkrijgen, hetgeen inhield dat er meer dan één afwijzing van verschillende banken (‘geldverstrekkende instellingen’) dienden te worden getoond aan de verkopende partij. Het een en ander moet ook ‘goed gedocumenteerd’ plaatsvinden. Over dat laatste vereiste meer in een andere bijdrage door deze schrijver.

Voor gebruikers van het NVM-model was het dus duidelijk. Maar ook partijen die geen gebruik maakten van het model van NVM en dit vereiste (‘meer dan een afwijzing’) niet met zoveel woorden hadden opgenomen in het voorbehoud, werden toch ook vaak gehouden geacht aan het vereiste van meer dan een afwijzing. Dit om te kunnen voldoen aan de inspanningsverplichting om een financiering te kunnen verkrijgen.

Hierin is nu verandering gekomen, tenminste voor gebruikers van het nieuwe NVM model, 2014.
In het nieuwe model is een keuze gemaakt voor één afwijzing.  Eén afwijzing wordt gezien als ‘’goed gedocumenteerd’’. Let wel: goed gedocumenteerd houdt, naar mijn mening, nog steeds méér in dan een enkele zin van een bank dat er niet gefinancierd zal worden.

De reden hierachter, aldus de toelichting op deze wijziging van het nieuwe model NVM,  is dat geldverstrekkers tegenwoordig zodanig aan regels gebonden zijn dat door de Wet op het financieel toezicht er van uitgegaan mag worden dat een afwijzing van een geldverstrekker gebaseerd is op een grondige beoordeling van de financiële situatie van de koper, zelfs als de afwijzing summier is geformuleerd. Als gevolg van gedragscodes en wetgeving wijken acceptatievoorwaarden van geldverstrekkers onderling niet of nauwelijks af. Het indienen van een aanvraag bij een tweede geldverstrekker zal dus waarschijnlijk eveneens tot een afwijzing leiden. Hiernaast geldt sinds 1 januari 2013 het provisieverbod. Dit houdt voor een koper in dat hij advieskosten moet betalen aan de hypotheekadviseur of de geldverstrekker. Als na één afwijzing duidelijk is dat de financiering niet rond komt, is het voor koper bezwaarlijk om nogmaals advieskosten te moeten betalen voor een tweede afwijzing. Daarnaast kan het tijdsverloop problemen geven als na de eerste afwijzing het traject nogmaals doorlopen moet worden. De termijn van de ontbindende voorwaarden kan daarvoor te kort zijn. Derhalve zal in veel gevallen het overleggen van één afwijzing voldoende zijn om gerechtvaardigd te kunnen ontbinden, aldus de toelichting op deze wijziging in de NVM modelakte.

Hoe het voorbehouden in overeenkomsten zal vergaan, die niet zijn terug te voeren op het nieuwe model, dient nog afgewacht te worden. Of rechters zich zullen aansluiten bij de motivering in de toelichting bij deze NVM akte, is op voorhand niet te voorspellen.

Om iedere discussie te vermijden is het opnemen van het minimale aantal afwijzingen, of slechts één afwijzing, bij de formulering van een financieringsvoorbehoud essentieel. Dit om te voorkomen dat de rechter achteraf hogere eisen oplegt dan u als koper heeft bedoeld of gehanteerd.