EBH Legal
Advocaatscore: 9,2
24/7 Persoonlijk bereikbaar
Specialisaties in alle rechtsgebieden
Vastgoed & Bouwrecht

Conformiteit of non-conformiteit: that’s the question

Conformiteit of non-conformiteit: that’s the question

 

Bij de koop van een product, maar zeker ook een woning, is het de bedoeling dat het gebruikt kan worden waarvoor het gekochte geschikt is. Dit betekent dat de zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden.

Met andere woorden: er moet sprake zijn van ‘conformiteit’, dat geregeld wordt artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek.

Zo moet er in een woning gewoond kunnen worden, vanzelfsprekend.

Artikel 7:17 BW beschrijft dit als volgt: “een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als die, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten”. Dat zijn de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik en aan de aanwezigheid waarvan de koper niet hoefde te twijfelen.

De conformiteitseis geldt zowel voor roerende als onroerende zaken.

In de rechtspraak zijn talloze tot de verbeelding sprekende voorbeelden van conformiteit en non-conformiteit te vinden.

Zo is ernstige geluidsoverlast van buren of de omgeving van een net aangeschafte woning een bron van veel geschillen. Zeker indien de verkopende partij, mondeling of schriftelijk (bijvoorbeeld in een verkoopbrochure), bezworen heeft dat de woning zich in een zeer rustige omgeving bevindt.

In een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland en vervolgens in hoger beroep bij het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2017:7517) wordt het volgende overwogen over non-conformiteit van een woning als gevolg van ernstige geluidsoverlast.

De Rechtbank overwoog nog dat er sprake was van ernstige geluidsoverlast en non-conformiteit:
“De rechtbank heeft overwogen dat de vraag of sprake is van een ernstige structurele mate van geluidsoverlast bevestigend moet worden beantwoord, nu [geïntimeerden] c.s. dit hebben gesteld en met geluidsopnamen hebben onderbouwd en [appellanten] c.s. deze stelling niet gemotiveerd hebben betwist. [geïntimeerden] c.s. mochten er, gelet op de mededelingen van [appellanten] c.s. in de verkoopbrochure vanuit gaan dat er geen bijzondere vormen van ernstige structurele overlast aanwezig waren. Volgens de rechtbank is er met betrekking tot de ernstige structurele geluidsoverlast sprake van non-conformiteit.”

Het Hof dacht hier echter anders over:

“Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat alleen sprake is van non conformiteit indien sprake is van een ernstige structurele geluidsoverlast. Wie een woning koopt in een woonwijk tussen andere woningen, dient ermee rekening te houden dat hij, zeker in de zomerperiode waarin het leven zich deels buiten afspeelt en ramen en deuren vaak open staan, geluiden van zijn buren zal horen. Dat zal zeker het geval zijn wanneer zijn buren thuiswonende kinderen hebben. Ook wie in een ‘rustige buurt’ gaat wonen, kan er niet van uitgaan hij zijn buren niet geregeld zal horen, waarbij heeft te gelden dat de ene buur meer en als hinderlijk ervaren geluid produceert dan de andere.

[geïntimeerden] c.s. dienden er dan ook rekening mee te houden dat zij (de kinderen van) hun nieuwe buren zouden horen. Daaraan doet niet af dat in de vragenlijst bij de verkoopbrochure vermeld was dat de woning gelegen was in een “rustige buurt / woonomgeving” en dat sprake was van “hele aardige buren”. Ook hele aardige buren in een rustige buurt kunnen kinderen hebben die geregeld van zich laten horen. Indien [geïntimeerden] c.s. dat hadden willen uitsluiten, hadden zij onderzoek moeten doen naar het geluid dat de buren produceerden, of de buren kinderen hadden, of er ten aanzien van die kinderen en het geluid dat zij produceerden bijzonderheden te vermelden waren etc. Dat zij, zoals zij (bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep) hebben gesteld, hebben gevraagd of sprake was van een rustige buurt is daartoe onvoldoende.

Nu [geïntimeerden] c.s. niet (voldoende) hebben onderbouwd dat zij ten aanzien van het geluid in en om de woning (voor [appellanten] c.s. kenbare) specifieke eisen hebben gesteld, is alleen sprake van non conformiteit indien het geluid dat het gehandicapte kind van de buren maakt zodanig is dat naar objectieve maatstaven (en dus niet: naar de ervaring van [geïntimeerden] c.s.), gelet op aard, niveau en frequentie van het geluid, het wooncomfort van de woning van [geïntimeerden] c.s., rekening houdend met de ligging van de woning in een rustige buurt, er ernstig door wordt verminderd. Dat dat het geval is, hebben [geïntimeerden] c.s. naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.”

Het oordeel van het Hof overtuigt ons inderdaad meer dan het oordeel van de Rechtbank. Ook al is de teleurstelling van de kopers van deze woning, als het gaat om de verwachte ‘rustige woonomgeving’ ook zeer goed voorstelbaar. Het is goed voorstelbaar dat de verkopers niet dezelfde hinder en overlast hebben ervaren als de kopers. Of dat er eerder minder sprake was van overlast, maar dat dit verergerd is in de loop van de tijd (waarop de verkopers uiteraard geen invloed meer kunnen uitoefenen). Dit oordeel zou overigens ook anders kunnen uitvallen, bijvoorbeeld indien de verkopers zelf al eerder problemen gehad zouden hebben met hun buren, in verband met de geluidsoverlast die het (gehandicapte) kind van de buren veroorzaakte. En die problemen (bijvoorbeeld vastgelegd in correspondentie, of wellicht zelfs een procedure, of klachten bij de gemeente) niet gemeld hebben ter gelegenheid van de verkoop. Dat hiervan sprake zou zijn geweest, valt echter niet af te leiden uit deze uitspraak.

Een andere vorm van non-conformiteit betreft woningen die als ‘woonhuizen’ verkocht worden, maar op grond van de geldende bestemming als ‘dienstwoning’ of ‘bedrijfswoning’ aan te merken zijn. En dus niet bewoond mogen worden zonder een binding met een bijbehorend bedrijf of bedrijfsfunctie van de betrokken bewoners.

Deze vorm van non-conformiteit kan mede bepaald worden door artikel 7:17 BW, maar daarnaast met name door artikel 7:15 BW:

“1. De verkoper is verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper  uitdrukkelijk heeft aanvaard.

2. Ongeacht enig andersluidend beding staat de verkoper in voor de afwezigheid van lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet waren ingeschreven.”

Het Gerechtshof Amsterdam heeft hierover in 2012 het volgende overwogen (ECLI:NL:GHAMS:2012:BY7686):

“Het voorgaande brengt mee dat de verplichting van artikel 7:15 lid 1 BW niet door artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst terzijde is gesteld. Dat artikel 5.5 van de koopovereenkomst bepaalt dat het de verkopers niet bekend was of het voorgenomen gebruik als woonhuis op publiekrechtelijke gronden toegestaan zou zijn, waar [ appellanten ] met grief 3 op wijzen, doet aan deze verplichting evenmin af. Het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW kent immers geen uitzondering voor bijzondere lasten of beperkingen waarmee de verkoper niet bekend was. Dergelijke lasten en beperkingen liggen in de risicosfeer van de verkoper. Het betoog van [ appellanten ] dat [ geïntimeerden ] er gezien artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst niet op mochten vertrouwen dat er geen publiekrechtelijke last zou zijn, treft evenmin doel. Bij de toepassing van artikel 7:15 lid 1 BW gaat het er immers om, dat [ geïntimeerden ] slechts die bijzondere lasten en beperkingen behoefden te verwachten die zij uitdrukkelijk hebben aanvaard.

Hetgeen [ appellanten ] in grief 3 over de onderzoeksplicht van [ geïntimeerden ] stellen is vergeefs voorgesteld, nu zij daarmee miskennen dat de verplichting van de verkoper uit hoofde van artikel 7:15 lid 1 BW zo fundamenteel is dat geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen (TM Parl. Gesch. InvW 7, p. 113).

[ appellanten ] zouden wel zijn ontslagen van hun verplichting om vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen te leveren, wanneer [ geïntimeerden ] de bestemming “dienstwoning” uitdrukkelijk zouden hebben aanvaard. [ appellanten ] betogen dat laatste ook. Hetgeen zij ter onderbouwing van hun betoog aanvoeren, kan die conclusie, ook indien bewezen, evenwel niet dragen. Ook indien, zoals zij stellen, [ geïntimeerden ] de verbondenheid van de woning met het achterliggende bedrijfspand goed kenden, zij bekend waren met de bestemming “dienstwoning” zoals genoemd in het – overigens pas na de ondertekening van de koopovereenkomst opgemaakte - taxatierapport dat [ geïntimeerden ] zelf hebben laten opmaken, en de beperking in de koopprijs was verdisconteerd, is daarmee nog niet gesteld of toegelicht dat [ geïntimeerden ] ook bekend waren met de juridische beperking met betrekking tot de bewoning die de bestemming meebrengt, laat staan dat zij daarmee ook uitdrukkelijk hebben ingestemd zoals artikel 7:15 lid 1 BW eist. In dat verband wijst het hof erop dat de in het oorspronkelijke ontwerp van dit wetsartikel voorkomende woorden “of stilzwijgend” uiteindelijk zijn geschrapt teneinde aan de eisen van de praktijk tegemoet te komen (Parl. Gesch. InvV M.v.a. II, onder 1, p. 115). [ geïntimeerden ] hebben ook voldoende betwist van de juridische beperking op de hoogte te zijn geweest en in dat verband aangevoerd, dat zij ook na kennisname van het taxatierapport niet van die ruimtelijke- ordeningsrechtelijke bewoningsbeperking op de hoogte zijn geraakt, maar de aanduiding “bedrijfswoning” vooral hebben opgevat als een beschrijving van de feitelijke situatie ter plaatse. [ appellanten ] hebben daarom niet aan hun stelplicht voldaan met betrekking tot hun betoog dat [ geïntimeerden ] die beperking uitdrukkelijk hebben aanvaard.”

De bijzondere feiten en omstandigheden van dit geval waren als volgt:

  1. De koper van deze ‘bedrijfswoning’, welke verbonden was met het bedrijfspand erachter, was werkzaam in dat bedrijf, ten tijde van de aankoop van de woning. Maar een jaar na de verkoop eindigde dat dienstverband, en dus ook de ‘binding’ met het bedrijf, als vereiste voor bewoning van het bedrijfspand.

  2. In artikel 5.5. van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
    “Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: woonhuis. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee: hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan (…)”

In dit geval stond vast dat de status van het bedrijfspand een bijzondere last of beperking betrof, niet zijnde een algemeen bestemmingsvoorschrift of bestemmingsregel in het geldende bestemmingsplan. En als daarvan sprake is, moet de verkopende partij die bijzondere last of beperking uitdrukkelijk mededelen, bijvoorbeeld door uitdrukkelijk op te nemen in de koopovereenkomst dat het ging om de verkoop van een bedrijfspand, dat gebruikt kan worden voor bewoning, maar dan wel in verbinding met het betrokken bedrijf.

Als de verkopers de term ‘woonhuis’ gewijzigd zouden hebben in ‘bewoning als woonhuis in verbinding met het achtergelegen bedrijfspand’, zou deze uitspraak anders geweest zijn.

En het Hof geeft nog de ‘tip’ dat de verkopers wel ontslagen zouden zijn van hun verplichting om vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen te leveren, wanneer de koper de bestemming “dienstwoning” uitdrukkelijk aanvaard zou hebben.

Overigens zullen veel adviseurs en makelaars betrokken bij de aankoop van onroerende zaken als een van de eerste zaken (moeten) controleren of de bestemming wel geschikt is voor het beoogde gebruik. Maar de ervaring leert ook dat dit er wel eens bij inschiet, zeker in de huidige overspannen woningmarkt.

In het volgende blog zullen we verder ingaan op de mogelijkheden om af te wijken van wettelijke systeem van non-conformiteit en de genoemde bijzondere lasten en beperkingen. Er kan namelijk contractueel van de bepalingen in artikel 7:17 en 7:15 BW worden afgeweken, aangezien dit regelend recht betreft (alhoewel er in de literatuur ook stemmen zijn die deze bepalingen, alhoewel van regelend recht, toch als ‘systeembepalingen’ zijn op te vatten, welke niet zomaar geheel weg gecontracteerd mogen worden). In dat licht bezien wordt steeds vaker gebruik gemaakt van de ‘as is, where is’ clausule, hetgeen feitelijk vaak gebruikt wordt om onroerende zaken zonder enige garantie, of toegezegd of mogelijk gebruik, of aanwezige of afwezige eigenschappen te verkopen en leveren. Garantie tot aan de deur dus.

Heeft u naar aanleiding van dit blog, of andere onderwerpen op het gebied van vastgoedovereenkomsten, bouwrecht of vastgoed gerelateerde geschillen, vragen of opmerkingen: neem contact op met EBH Legal advocaten, mr Jitse Postma, postma@ebhlegal.nl

Deze blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? We helpen u graag

Gepubliceerd op 29 Jun '21
Vastgoed & Bouwrecht Bewoners mogen bezwaar maken tegen XL-super Door mr. J. Postma

Bewoners van appartementencomplex de Secretaris in Naaldwijk mogen bezwaar maken tegen de komst van...

Vastgoed & Bouwrecht Rechtsbijstandverzekering? Gebrúik het recht van vrije advocaatkeuze Door mr. J. Postma

  Steeds vaker sluiten particulieren en bedrijven een rechtsbijstandsverzekering af. Braaf w...

Vastgoed & Bouwrecht Verjaring grond: een ‘update’ van de rechtspraak Door mr. J. Postma

  Zoals in vorige bijdragen besproken is het sinds de uitspraak van de Hoge Raad in 2017 (EC...

Neem contact op