Woning opgeleverd: geen stress meer of begint het nu pas?

De bouw is eindelijk afgelopen, de sleutels zijn overhandigd, er kan verhuisd worden.
Geen bouw of verbouw “stress” meer, toch? Helaas beginnen in sommige gevallen de moeilijkheden dan pas.

Overgang risico en aansprakelijkheid

De oplevering van een bouwwerk is een belangrijk moment, omdat de aansprakelijkheid en het risico op dat éne moment overgaan naar de opdrachtgever, op grond van artikel 7:758 BW.

Bovendien is de aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Als er ernstig getwijfeld wordt aan de vraag of een oplevering wel mogelijk is, kan de opdrachtgever deze oplevering weigeren of laten uitstellen. Maar in de wet is ook voorzien in de mogelijkheid van een stilzwijgende aanvaarding van het bouwwerk.

“Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.”

Ook het feitelijk in gebruik nemen van een woning of bouwwerk kan leiden tot de aanname dat er al opgeleverd is, met overdracht van alle risico’s en aansprakelijkheden die aan de oplevering verbonden zijn (zie bijvoorbeeld: Raad van Arbitrage 4 maart 2011, No. 30.782).

De wens om snel te verhuizen - zonder formele oplevering - kan dus grote gevolgen hebben voor mogelijke gebreken in die oplevering. Het kan zo zijn dat de aannemer door de stilzwijgende oplevering niet meer aansprakelijk gehouden kan worden voor herstel van bepaalde gebreken, omdat de opdrachtgever die kennelijk al stilzwijgend aanvaard heeft, door het bouwwerk in gebruik te nemen.

Proces-verbaal oplevering, opleveringsrapport

Omdat de oplevering dus een belangrijk moment is, als het gaat om overdracht van aansprakelijkheid, is het aan te raden om een proces-verbaal van deze oplevering te laten maken. In het Burgerlijk Wetboek is het opstellen van een proces-verbaal overigens niet als vereiste voor oplevering opgenomen. Ook in de UAV 2012 (Uniforme Administratieve Voorwaarden, een vaak gebruikte set algemene voorwaarden in de bouw) wordt een proces-verbaal niet verplicht gesteld. Als een opdrachtgever oplevering van het werk weigert, zal er uiteraard wel goed onderbouwd aangegeven moeten worden waarop die weigering gebaseerd is. Ook een groot aantal kleinere opleveringsgebreken kan leiden tot een gerechtvaardigde weigering van oplevering.

In andere voorwaardensets (bijvoorbeeld de voorwaarden via de Stichting Bouwgarant) wordt een rapport van tekortkomingen of een opleveringsrapport overigens wel verplicht gesteld, alvorens er opgeleverd kan worden.

Nog meer gevolgen oplevering

Andere (rechts)gevolgen van oplevering zijn:

1. De verjaringstermijn van 2 jaar na oplevering, als bedoeld in artikel 7:761 BW, gaat lopen, als het gaat om de geconstateerde opleveringsgebreken. Doet een aannemer twee jaar lang niets aan een opleveringsgebrek, en wordt er in de tussentijd niet geprotesteerd, dan verjaart de vordering tot herstel;
2. De aannemer is niet meer aansprakelijk voor het herstel van gebreken, welke de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijze had moeten ontdekken (7:758 lid 3 BW). Is er dus een proces verbaal of een rapport van oplevering, en staat hierop een gebrek niet vermeld, welk gebrek redelijkerwijze wel door de opdrachtgever ontdekt had moeten worden, dan kan er dus geen herstel meer gevorderd worden.
3. De aannemer heeft recht op betaling van de overeengekomen aanneemsom. Dit behoudens eventuele rechten van de opdrachtgever om termijnbedragen in depot te mogen houden.
4. Er kan sprake zijn van een contractuele boete of korting omdat er te laat opgeleverd is.
5. De verzekering van het bouwwerk komt bij de opdrachtgever te liggen.
6. Aanvang onderhoudstermijn en garantietermijnen.
7. Aanvang verjarings- en vervaltermijnen in verband met herstel van ‘verborgen gebreken’, welke ten tijde van de oplevering redelijkerwijze niet ontdekt hadden kunnen worden.

Sleutelverklaring

Is een bouwwerk niet gereed voor oplevering, maar wil de opdrachtgever het toch in gebruik nemen? In dat geval kan een sleutelverklaring uitkomst bieden. In deze sleutelovereenkomst worden de risico’s van ingebruikname tot aan de formele oplevering geregeld met de aannemer (verzekering, schades, gebreken veroorzaakt door opdrachtgever enzovoorts). De eerlijkheid gebiedt wel te zeggen dat veel aannemers hier niet happig op zijn, en hieraan niet zullen willen meewerken.

Loopt u tegen opleveringsperikelen aan, twijfelt u over de wijze of staat van oplevering, dan staan wij u uiteraard graag bij om het opleveringsproces in goede banen te leiden.

Voor meer vragen of informatie over dit onderwerp: mail naar info@ebhlegal.nl.

Deze blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend.