EBH Legal
Advocaatscore: 9,2
24/7 Persoonlijk bereikbaar
Specialisaties in alle rechtsgebieden
Vastgoed & Bouwrecht

Ladderrecht, buurman mag ik even?

Ladderrecht, buurman mag ik even?

Iedereen heeft er eigenlijk wel eens mee te maken: je hebt een ladder nodig om onderhoud aan je woning uit te voeren, bladeren uit de dakgoot te halen of ramen te zemen. En dan moet je ook nog gebruik maken van het erf van de buren om die ladder te kunnen plaatsen.  

Het begrip ‘ladderrecht’ is als zodanig niet meer opgenomen in de tekst van het Burgerlijk Wetboek, maar het recht om andermans erf te mogen gebruiken en betreden bestaat nog wel. En feitelijk en juridisch gezien is dit recht ook ruimer geworden dan voor de invoering van het nieuw BW in 1992.

In artikel 5:56 BW is opgenomen:

Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.

Het gaat dus niet alleen om gebruik van de grond van een ander, maar ook gebruik van het gebouw van de naburige eigenaar valt onder de werking van dit artikel.

Voor de hand liggende vormen van gebruik zijn bouwgerelateerde werkzaamheden, zoals het plaatsen van ladders, bouwsteigers en voorzieningen om de bouw mogelijk te maken. Daarbij kan zelfs gedacht worden aan het aanleggen van (tijdelijke) bouwwegen, voor het aanvoeren van materieel en materialen. Ook het (tijdelijk) verplaatsen van bouwwerken kan onder omstandigheden van de nabuur gevergd worden.

Noodzakelijk

Het gebruik van het perceel van de buren moet wel echt noodzakelijk zijn voor de werkzaamheden. Als er een alternatieve werkwijze / bouwwijze voorhanden is, zonder dat hieraan zeer bezwaarlijke obstakels of hoge kosten aan verbonden zijn, moet daar voor gekozen worden. Nieuwe bouwtechnieken bieden soms de mogelijkheid om geen gebruik van het naburige erf te hoeven maken. En dan mag het erf van de nabuur dus niet betreden worden.

Verder is de noodzakelijkheid van de werkzaamheden zelf geen vereiste. Als de buren ieder jaar hun woning wensen te schilderen, is het ieder jaar noodzakelijk om gebruik te maken van het erf van de buren. Dus het gaat om de noodzakelijkheid van het ‘gebruik’ van het naburige erf, niet om de werkzaamheden zelf.

Tijdelijk

Het gebruik van het erf van de nabuur is – naar haar aard – tijdelijk. Ook dienen de werkzaamheden in de tijd tot een minimum beperkt te worden, waarbij een aaneengesloten tijdsperiode van gebruik eigenlijk een vereiste is. Er moet feitelijk sprake zijn van een continu gebruik, beperkt in de tijd, zonder onnodige onderbrekingen. Maar tijdelijk betekent niet dat het gebruik altijd beperkt zou moeten zijn tot weken, maanden, of zelfs jaren. Als er tijdelijk gebruik gemaakt moet worden van andermans erf, maar dat tijdelijke gebruik duurt wel enkele jaren, dan is dat nog steeds aan te merken als tijdelijk. Het spreekt voor zich dat het hier wel om zeer uitgebreide werkzaamheden moet gaan, welke eerder uitzondering dan regel zullen zijn. Een compensatie voor dat gebruik ligt dan eigenlijk ook voor de hand (zie de schadeloosstelling als vereiste voor het ladderrecht hierna).

Behoorlijke kennisgeving

Het is eigenlijk heel logisch, maar de praktijk wijst toch vaak uit dat dit erbij in schiet: informeer de buren tijdig en behoorlijk! Geef zo gedetailleerd mogelijk aan wanneer er gebruik gemaakt moet worden van het naburige erf, hoe lang dit zal duren, welke voorzorgsmaatregelen getroffen worden om schade te voorkomen, enzovoorts. En het liefst schriftelijk natuurlijk, ter voorkoming van misverstanden.

Schadeloosstelling

Als er sprake zou zijn van schade voor de buren, als gevolg van het gebruik van hun naburige erf, bestaat er recht op een schadeloosstelling. Deze ‘compensatie’ voor het gebruik dient onderscheiden te worden van vergoeding van veroorzaakte schade aan de eigendommen van de buren, bij het gebruikmaken van het erf. Die schadevergoeding is gewoon verschuldigd, ongeacht de werking van het ladderrecht.

Het voorafgaande aan de werkzaamheden aanbieden van een schadeloosstelling, als bedoeld in artikel 5:56 BW, zou onder bijzondere omstandigheden nodig kunnen zijn. In de praktijk wordt deze schadeloosstelling toch niet vaak toegekend in de bekende jurisprudentie. Het is denkbaar dat het gebruik van het naburige erf tot een ingrijpende beperking in het gebruiksgenot, bedrijfsvoering of andere verstrekkende gevolgen heeft voor het normale gebruik van het naburige erf. Dan is een redelijke compensatie voor de hand liggend. Het vaststellen van een redelijke compensatie is echt maatwerk, maar in de rechtspraak zijn hiervan niet veel voorbeelden. Verwacht in ieder geval geen hoge vergoedingen!

Gewichtige redenen om te weigeren

Gewichtige redenen kunnen het mogelijk maken voor de buren om het – op zich noodzakelijke – gebruik blijvend of tijdelijk te weigeren. Dit is sterk casuïstisch. Een weigering kan vandaag een voldoende gewichtige reden vormen, maar volgende week weer niet.
In de rechtspraak wordt artikel 5:56 BW vrij ruim gehanteerd: een terechte weigering wordt niet snel aangenomen. De combinatie met een – toch niet werkelijk of acuut aanwezige - noodzaak voor het gebruik kan een voldoende gewichtige reden voor weigering vormen.

Conclusie

Heeft de nabuur alle voorwaarden afgevinkt? Dan is weigeren lastig.
Wil je gebruik maken van het erf van de buren? Onderbouw tijdig, zorgvuldig, de noodzaak tot dat gebruik én informeer de buren tijdig en schriftelijk. Dat is eigenlijk al het halve werk. Een schadeloosstelling aanbieden, of vragen, is eigenlijk van ondergeschikt belang. In bijzondere omstandigheden kan dat de buren wellicht over de streep trekken.

Als normaal overleg met de buren niet tot een werkbare oplossing leidt, en de Rijdende Rechter ook geen optie is, neem dan contact met onze specialisten op:

EBH Legal advocaten, Mr. J. Postma, postma@ebhlegal.nl

Deze blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Wij helpen u graag !

Gepubliceerd op 30 Jan '20
Vastgoed & Bouwrecht Ladderrecht, buurman mag ik even? Door mr. J. Postma

Iedereen heeft er eigenlijk wel eens mee te maken: je hebt een ladder nodig om onderhoud aan je woni...

Vastgoed & Bouwrecht Woning opgeleverd: geen stress meer of begint het nu pas? Door mr. J. Postma

  De bouw is eindelijk afgelopen, de sleutels zijn overhandigd, er kan verhuisd worden. Gee...

Vastgoed & Bouwrecht Opleveringsgebrek (7:761 BW) én betaling koopprijs (7:28 BW): verjaard na 2 jaar Door mr. J. Postma

Twee jaar lijkt een lange periode, maar is vaak eerder voorbij dan u denkt. In artikel 7:761 lid 1...

Neem contact op