De gemengde huur- en zorgovereenkomst

Inleiding

Veel zorgaanbieders bieden naast zorg ook (zelfstandige) woonruimte aan hun cliënten. Soms worden de woningen direct aan cliënten beschikbaar gesteld. Denk aan speciale woonvormen waarbij begeleiding, behandeling en ondersteuning wordt geboden aan mensen met een autismespectrumstoornis. Voor de combinatie van wonen en zorg zijn drie vormen denkbaar:

1. De zorgaanbieder is eigenaar van het gebouw en levert zowel de zorg alsook de woonruimte;

2. Een verhuurder (zoals een woningcorporatie) verhuurt de woonruimte aan de cliënt en de cliënt neemt apart zorg af van een zorgaanbieder (vaak sluiten de zorgaanbieder en verhuurder dan een samenwerkingsovereenkomst);

3. De verhuurder verhuurt aan een zorgaanbieder en de zorgaanbieder verhuurt de woonruimte onder de cliënt. De zorgaanbieder levert vervolgens zorg aan de cliënt.

De combinatie van wonen en zorg leidt vaak tot vragen en conflicten, want wat te doen als een cliënt geen zorg meer nodig heeft maar wel in het gehuurde wil blijven wonen?

De gemengde zorg- en huurovereenkomst

Als op een overeenkomst meerdere wettelijke regels van toepassing zijn, noemen we dat een gemengde overeenkomst. Voor een gemengde overeenkomst heeft te gelden dat de bepalingen van die verschillende soorten overeenkomsten tegelijk van toepassing zijn, tenzij die bepalingen niet samen kunnen gaan of als de bedoeling van die bepalingen, vanwege hun aard, dat niet toelaat. Naast de bepalingen die gelden voor zorgovereenkomsten, zoals opgenomen in de Wet op de Geneeskundige Behandelingsovereenkomst en specifieke richtlijnen (zoals de KNMG-richtlijn "Niet aangaan of beëindiging van de geneeskundige behandelingsovereenkomst”) is in de eerdergenoemde voorbeelden ook het huurrecht van toepassing. Een zorgovereenkomst mag slechts door de zorgaanbieder worden beëindigd wanneer sprake is van gewichtige redenen. Er zal niet snel sprake zijn van een gewichtige reden maar indien daar sprake van is dan kan de overeenkomst zonder tussenkomst van de rechter worden beëindigd. Dit is anders als het gaat om beëindiging van een huurovereenkomst. Vanwege de huurbescherming die huurders doorgaans genieten, kan een huurovereenkomst niet zonder tussenkomst van een rechter worden beëindigd.

Overheersende element

Indien bepalingen in een gemengde overeenkomst elkaar uitsluiten dan gelden de bepalingen van het regime dat de overeenkomst overheerst. Uit vaste rechtspraak volgt dat bij het bepalen welk element – zorg of huur – het overheersende karakter van een overeenkomst bepaalt, meerdere factoren een rol spelen. Zo wordt gekeken naar wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst(en) voor ogen hadden, wat de inhoud van de overeenkomst(en) is en op welke wijze deze in de praktijk is uitgevoerd. Bij de beoordeling moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken.

Onlosmakelijk verband

In de praktijk wordt vaak aangenomen dat wanneer twee verschillende overeenkomsten zijn gesloten (voor zorg en huur) – bijvoorbeeld als de zorg wordt geleverd door een Zorgaanbieder en de huisvesting wordt geboden door bijvoorbeeld een woningcorporatie – deze in beginsel niet met elkaar verbonden zijn en de huurbeschermingsregels van het huurrecht zonder meer gelden. Het is mogelijk om de huur- en zorgovereenkomsten in die gevallen alsnog onlosmakelijk met elkaar te verbinden. Een onlosmakelijk verband zal worden aangenomen wanneer voldoende juridische verbinding bestaat tussen zorg en wonen, onder meer doordat de overeenkomsten over en weer naar elkaar verwijzen, in de huurovereenkomst staat dat de huurder akkoord gaat met het sluiten van de zorgovereenkomst en de zorg en services gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst aan huurder worden aangeboden.

Conclusie

Voor zorgaanbieders die naast zorg ook woonruimte aan hun cliënten aanbieden, is het belangrijk om scherp te zijn op de inhoud van de zorg- en huurovereenkomsten. Beëindiging van de zorgovereenkomst heeft immers niet zonder meer tot gevolg dat ook de huurovereenkomst eindigt. Het is van belang om in de overeenkomsten duidelijk vast te leggen dat deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, zodat bij het beëindigen van de zorgovereenkomst ook automatisch de huurovereenkomst eindigt. Daarnaast is het verstandig om in de huurzorgovereenkomst expliciet te vermelden dat de zorgovereenkomst het overheersende element is. Dit vergroot de kans dat een rechter de huurbeschermingsregels niet toepast.

Laat u altijd goed adviseren bij het opstellen van gemengde zorg- en huurovereenkomsten. Zorgvuldige afspraken die aansluiten op de feitelijke situatie zijn essentieel om geschillen te voorkomen. De advocaten van EBH Legal Advocaten kunnen u hierbij helpen.

Deze blog is algemeen van aard en er kunnen geen rechten aan worden ontleend.