EBH Legal
Vastgoed & Bouwrecht

Bouwschade: wie gaat het bewijzen én betalen?

Bouwschade: wie gaat het bewijzen én betalen?

Zat die scheur al in mijn muur, of zijn het de bouwwerkzaamheden bij de buren? En wie gaan we daarvoor aansprakelijk houden? De aannemer van de buren, de buren zelf, de verzekering?

Waar gehakt wordt vallen spaanders, zeker ook bij (ingrijpende) bouwwerkzaamheden in stedelijk gebied. Ook een combinatie van nieuwbouw met veel oudere omliggende gebouwen levert enorme risico’s en vaak ook schades op. Denk aan het weer opvijzelen van panden aan de Vijzelgracht in Amsterdam, tijdens en na de aanleg van de Noord/Zuid-lijn. Of op een kleinere schaal: de buren maken een uitbouw, onderheid met een paar funderingspalen, en in uw net mooi gestucte nieuwe badkamer springen de scheuren in het stucwerk.

Vaak worden deze kwesties via de verzekering van de betrokken bouwer/aannemer opgelost, of via de CAR-verzekering van de opdrachtgever tot de bouw.

Niet altijd is duidelijk wat de oorzaak van de bouwschade is, en welke partij daarvoor aansprakelijk gehouden dient te worden. Om bewijsproblemen te voorkomen is een nulmeting voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden sterk aan te bevelen. De nulmeting legt middels foto’s, eventueel video’s, in een rapport vast welke toestand de woning of het bouwwerk heeft, voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden. Mogelijk al aanwezige schades, scheuren, zettingen, worden eveneens goed gedocumenteerd zodat een mogelijke verergering hiervan ook komt vast te staan.

Vaak is een bouwer, opdrachtgever van de bouw, of verzekeraar, wel bereid een dergelijke nulmeting op hun kosten te laten plaatsvinden. Ook de bewijspositie van die partijen is namelijk gebaat bij het vastleggen van de toestand van de bouwwerken, voor de start van de bouw. Wordt er namelijk geen nulmeting verricht, en ontstaat er vervolgens schade, dan kan er sprake zijn van een bewijslastverdeling tussen partijen waarbij de veroorzakende partij dient aan te tonen dat de werkzaamheden de schade niet veroorzaakt kunnen hebben. Een omgekeerde bewijslast dus.

Stel er ontstaat toch schade, wie kan er dan aansprakelijk gehouden worden?
Het veroorzaken van schade door bouwwerkzaamheden is aan te merken als een onrechtmatige daad, in de zin van artikel 6:162 BW. De veroorzaker van die schade is de aannemer, de bouwer, de partij die daadwerkelijk bouwwerkzaamheden verricht. Die partij kan dan ook direct aansprakelijk gesteld worden en zal vaak ook verzekerd zijn tegen bouwschade.

Ook de opdrachtgever van de bouwer kan, onder omstandigheden, aansprakelijk zijn ten opzichte van de partij die schade lijdt. Het enkele feit dat een aannemer bouwschade veroorzaakt is echter nog niet voldoende voor toerekenbaarheid van die schade aan de opdrachtgever. Zelfs indien de opdrachtgever alle voorzorgsmaatregelen ter voorkoming van het ontstaan van schade heeft getroffen, of door de aannemer heeft laten treffen, dan nog kan er schade ontstaan. Aansprakelijkstelling van de opdrachtgever stuit dan af op het feit dat er voldoende waarborgen en maatregelen getroffen zijn om schade te voorkomen.

De opdrachtgever kan wél worden aangesproken indien:

  • de opdrachtgever specifieke aanwijzingen gegeven heeft over de wijze van uitvoering van de werkzaamheden (zoals bepaalde verrichtingen in het bestek) en dat daardoor de schade ontstaan zou zijn;
  • de bouw eigenlijk niet anders kon worden uitgevoerd dan door het berokkenen van schade aan eigendommen van anderen;
  • de opdrachtgever tekortgeschoten is in de keuze van de aannemer of heeft bewerkstelligd dat er geen, of onvoldoende, voorzorgsmaatregelen getroffen werden.

Let wel: de opdrachtgever kan náást de aannemer aansprakelijk gehouden worden. Het een sluit het ander niet uit. Vaak verdient het ook de voorkeur om beide partijen aansprakelijk te houden, al was het alleen maar om de bouwschade in ieder geval onder de werking van één, of meerdere, verzekeringen van die partijen te laten vallen.

In de rechtsverhouding tussen een opdrachtgever en een aannemer is niet direct sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6:171 BW. In die bepaling is namelijk bepaald dat indien een niet-ondergeschikte die in opdracht van een ander werkzaamheden ter uitoefening van diens bedrijf verricht, jegens een derde aansprakelijk is voor een bij de werkzaamheden begane fout, ook de ander jegens de derde aansprakelijk is. De verhouding tussen een opdrachtgever en een aannemer is niet onmiddellijk als een ‘eenheid’ te beschouwen, welk criterium de Hoge Raad (Delfland/Stoeterij, Hoge Raad 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD7395) geformuleerd heeft voor de toepassing van artikel 6:171 BW. Een aannemer verricht vaak andere werkzaamheden dan het bedrijf van de opdrachtgever.

Voor de relatie van een (hoofd)aannemer en onderaannemer is dat uiteraard anders: daarin geldt de risicoaansprakelijkheid van artikel 6:171 BW wel degelijk.

Een aannemer is niet aan te merken als een ondergeschikte, in de zin van artikel 6:170 BW, waarin een werkgever aansprakelijk is voor schade en fouten van ondergeschikten.

Stappenplan bij bouwschade:
1. Laat een nulmeting verrichten, of breng een bouwexploit uit;
2. Monitor de eventuele schades, scheuren en zettingen tijdens de bouw;
3. Stel alle betrokken partijen aansprakelijk, en verkrijg duidelijkheid over verzekeringsdekking.


Loopt u hierin toch vast, dan staan wij u uiteraard graag bij om de afwikkeling van de bouwschade in goede banen te leiden.

Voor meer vragen of informatie over dit onderwerp: bel of mail Mr. J. Postma, EBH Legal Advocaten.

De inhoud van deze blog is algemeen van aard en hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.

 

Wat te doen bij bouwschade? We helpen u graag

Gepubliceerd op 29 Mar '19
Vastgoed & Bouwrecht Bewoners mogen bezwaar maken tegen XL-super Door mr. J. Postma

Bewoners van appartementencomplex de Secretaris in Naaldwijk mogen bezwaar maken tegen de komst van...

Vastgoed & Bouwrecht Financieringsvoorbehoud: Eén afwijzing van financiering volstaat Door mr. J. Postma

Stel: u gaat een woning kopen nu de economische vooruitzichten beter zijn én omdat de woningm...

Vastgoed & Bouwrecht Afwijzing financiering: “goed gedocumenteerd” Door mr. J. Postma

Met de woningmarkt weer vol op stoom, en in sommige steden en provincies zelfs oververhit te noemen,...

Neem contact op