EBH Legal
Huurrecht & Pachtrecht

Airbnb berekende ten onrechte servicekosten

Airbnb berekende ten onrechte servicekosten

 

Wie bij Airbnb een huis of appartement huurt voor zijn of haar vakantie betaalt meestal een totaalprijs opgebouwd uit drie componenten:  

  1. De huurprijs voor de woning per nacht maal het aantal nachten;
  2. Schoonmaakkosten;
  3. Servicekosten.

Het is natuurlijk niet vreemd dat Airbnb ook inkomsten wil genereren uit het feit dat zij een service aanbieden die verhuurders aan huurders koppelt. Het probleem zit hem echter in de wijze waarop Airbnb dit doet. Op 9 maart 2020 heeft de rechtbank Amsterdam zich uitgesproken over het verdienmodel van Airbnb.[1]

De kwestie en uiteindelijke uitkomst

In de kwestie ging het om een man die tussen juni 2016 en augustus 2018 meerdere malen een woning huurde via Airbnb. In totaal bedroegen de betaalde servicekosten voor deze zeven gehuurde woningen € 470,13. De man heeft op 9 mei 2019 een brief gestuurd naar Airbnb nu hij van mening was dat deze kosten helemaal niet in rekening gebracht mochten worden.

In de uitspraak is uiteengezet waarom de man deze stelling innam: Airbnb is een platform dat gericht is op het tot stand brengen van huurovereenkomsten tussen verhuurders en huurders. Airbnb int voor de verhuurder bij de huurder de huursom en geeft de huurder niet de mogelijkheid dit direct aan de verhuurder over te maken.

Voor deze dienst vraagt Airbnb aan de verhuurder 3,63% van de huursom en brengt het daarnaast bij de huurder zogenaamde servicekosten in rekening. In Nederland zijn deze bemiddelingskosten gemiddeld 15% van de totale huurprijs, die dan nog een bovenop deze huurprijs komen. In Nederland valt de positie van de service van Airbnb aan te merken als het dienen van twee heren. Op basis daarvan mag Airbnb op grond van artikel 7:264 Burgerlijk Wetboek geen dubbele bemiddelingskosten berekenen.

De rechtbank moest dus kijken of er op grond van artikel 7:425 jo. 7:417 BW sprake was van dubbele bemiddeling. Daarvoor heeft de rechtbank een arrest van het Hof van Justitie EU uit 2019 erbij gepakt om vast te stellen waar de activiteiten van Airbnb precies uit bestaan.[2]

Daarbij komt ook dat de man onderbouwde dat Airbnb door middel van een algoritme en in te vullen factoren door huurders een selectie uit de database aanbiedt. Daarnaast bepaalt de verhuurder de gevraagde huurprijs, maar Airbnb oefent daarop invloed uit via een actieve advisering. Omdat Airbnb zelf bepaalt welke kosten zij aan de huurder in rekening brengt (deze kunnen per locatie en per datum verschillen) is het Airbnb die uiteindelijk de door de huurder te betalen totaalprijs vast stelt. Tel daar nog eens bij op dat Airbnb de betalingen regelt en ervoor zorgt dat concrete gegevens van de verhuurder en de accommodatie tot na die betaling niet inzichtelijk zijn, waardoor de rechtbank niet anders kon concluderen dat Airbnb optreedt als bemiddelaar. Daarmee is voldaan aan de voorwaarden uit artikel 7:425 BW en volgt uit artikel 7:427 BW dat artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is.

Artikel 7:417 lid 4 BW luidt:

“Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd”

Simpel uitgelegd: indien de lasthebber (in dit geval Airbnb) twee partijen dient, heeft hij geen aanspraak op loon jegens de consument koper of huurder.

Nu de man telkens huurde als natuurlijk persoon mocht Airbnb dus geen servicekosten bij hem in rekening brengen.

De (verworpen) verweren van Airbnb

Airbnb bracht enkele verweren naar voren om ervoor te zorgen dat de hiervoor genoemde artikelen niet op gingen. Zo stelde Airbnb dat haar diensten onder Iers recht vallen omdat het bedrijf in Ierland statutair gevestigd is. Het Iers recht kent geen verbod op het dienen van twee heren en bij beide partijen kosten in rekening brengen. Daarnaast zouden de wettelijke bepalingen alleen zien op permanente woonruimte  en zouden de diensten van Airbnb geen bemiddeling zijn, maar zou zij simpelweg een platform aanbieden.

Uit de algemene voorwaarden van Airbnb is het volgende te halen:

“These Terms are governed by and construed in accordance with Irish law. If you are acting as a consumer and if mandatory statutory consumer protection regulations in your country of residence contain provisions that are more beneficial for you, such provisions shall apply irrespective of the choice of Irish law. As a consumer, you may bring any judicial proceedings relating to these Terms before the competent court of your place of residence or the competent court of Airbnb's place of business in Ireland. If Airbnb wishes to enforce any of its rights against you as a consumer, we may do so only in the courts of the jurisdiction in which you are a resident. If you are acting as a business, you agree to submit to the exclusive jurisdiction of the Irish courts”

De rechtbank was op basis van dit citaat van mening dat het Nederlands recht wel degelijk toepasselijk was in dit geschil.

Ook het argument over permanente woonruimte kon geen stand houden: de wetgever heeft bij de totstandkoming van de wet gekozen voor een ruime bewoording die niet alleen sprak over onroerende zaken die het doel hadden om gebruikt te worden als permanente woonruimte.

Als laatste het argument dat er geen sprake zou zijn van bemiddeling omdat AIrbnb alleen een platform aanbiedt waarop huurders en verhuurders elkaar kunnen vinden. Hier kon de rechtbank zich niet in vinden nu het hier niet ging om een situatie als in het Duinzigt-arrest.[3] Een uitzondering op de bemiddeling zoals hier sprake van lijkt te zijn is er alleen als de website functioneert als een elektronisch prikbord. De potentiële huurder kan dus via de website direct de gegevens van de verhuurder vinden. Nu Airbnb tot aan de totstandkoming van de huurovereenkomst deze gegevens afschermt en alle stappen, zoals de betaling, via haar laat lopen was er in deze kwestie dus geen sprake van een situatie als in het Duinzigt-arrest. Airbnb kan dus worden aangemerkt als bemiddelaar.

Wat is het gevolg van deze uitspraak?

In deze uitspraak heeft de Rechtbank Amsterdam dus bepaald dat Airbnb ten onrechte servicekosten in rekening brengt en heeft gebracht aan de kant van de huurder. Daarmee lijkt de weg voor iedereen vrij om met terugwerkende kracht hun servicekosten terug te vorderen. Het maakt, zoals uit de verhuurgeschiedenis van de man op te maken valt, niet uit of het gaat om een appartement dat in Nederland of in het buitenland is gehuurd. Het feit dat het hier een Nederlandse huurder betrof was genoeg om het wettelijke systeem van toepassing te verklaren.

Hiermee lijkt het hek van de dam, wat voor Airbnb op de lange termijn een grote financiële klap kan betekenen. Airbnb heeft al aangegeven in hoger beroep te gaan. Wordt wellicht vervolgd…..

Heeft u vragen over uw huurovereenkomst via Airbnb of een andere website met vakantiewoningen? Of over de in rekening gebrachte servicekosten?  Neem dan gerust contact met ons op (info@ebhlegal.nl).

De inhoud van deze blog is algemeen van aard en hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.

[1] ECLI:NL:RBAMS:2020:1477

[2] ECLI:EU:C:2019:1112

[3] ECLI:NL:HR:2015:3099

 

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Wij helpen u graag !

 

Gepubliceerd op 26 Mar '20
Aansprakelijkheid & Contracten Zijn uw algemene voorwaarden wel van toepassing? Door Sina Wulder

Veel ondernemingen maken gebruik van algemene voorwaarden om zo onder andere garantie, aansprakelijk...

Huurrecht & Pachtrecht Airbnb berekende ten onrechte servicekosten Door Sina Wulder

  Wie bij Airbnb een huis of appartement huurt voor zijn of haar vakantie betaalt meestal...

Aansprakelijkheid & Contracten Een taart over opstalaansprakelijkheid Door Sina Wulder

Stel: je rijdt in een willekeurig Safaripark in Nederland tussen de wilde dieren. Je bent al een ein...

Neem contact op